Marchés & immobilier : le point sur septembre 2026

En bref. Septembre restera comme un mois de bascule. Les deux grandes banques centrales ont relevé leurs taux le même mois, une première depuis 2023, face à une inflation relancée par l’énergie. Le CAC 40 recule de 4,4 % et repasse sous les 8 000 points, pénalisé par la tension sur la dette française dont l’écart avec l’Allemagne atteint un niveau inédit depuis 2012. Côté immobilier, la hausse des taux de crédit est désormais engagée et les prix se replient.

1 · LES MARCHÉS FINANCIERS

Les banques centrales resserrent de nouveau

C’est l’événement du mois. Le 10 septembre, la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 % : le taux de dépôt passe à 2,50 %, le taux de refinancement à 2,65 %. Six jours plus tard, la Réserve fédérale américaine a fait de même, portant ses taux à 3,75 %-4,00 %, tout en laissant entrevoir une nouvelle hausse d’ici la fin de l’année.
La raison est la même des deux côtés de l’Atlantique : l’énergie. Le Brent a évolué entre 103 et 106 dollars en fin de mois, et l’inflation est repartie nettement à la hausse, 3,4 % en France (indice harmonisé, contre 2,6 % en août), 4,1 % en Italie, 5,0 % en Espagne. La BCE anticipe désormais une inflation moyenne de 3 % en 2026, avant un reflux à 2,5 % en 2027 et 2,1 % en 2028.

Le CAC 40 sous les 8 000 points

L’indice parisien clôture le mois à 7 964,51 points, en repli de 4,4 %, repassant sous le seuil des 8 000 points pour la première fois depuis le 20 mai. Deux facteurs se sont conjugués : la remontée des taux, défavorable aux actions, et surtout l’incertitude politique et budgétaire française. La loi de finances pour 2026 a finalement été adoptée après l’échec de deux motions de censure, mais la perspective de l’élection présidentielle et les arbitrages à venir sur le budget 2027 maintiennent la pression.

Le fossé se creuse sur la dette française

C’est le point le plus marquant du mois. Le taux de l’OAT française à 10 ans atteint 4,77 % au 30 septembre, un plus haut depuis 2008. Surtout, l’écart avec l’Allemagne, le fameux « spread », a franchi les 100 points de base le 18 septembre, une première depuis 2012, pour terminer le mois autour de 120 points de base. En clair : la France emprunte désormais 1,20 % plus cher que l’Allemagne, contre 0,60 % il y a un an. Ce que cela change pour vous : cette prime de risque se répercute sur le coût du crédit immobilier et sur la valorisation des obligations d’État françaises détenues dans les fonds en euros. À l’inverse, pour qui investit aujourd’hui, les rendements obligataires n’ont jamais été aussi attractifs depuis quinze ans.

Wall Street : un mois à deux vitesses

Aux États-Unis, les écarts entre indices ont été inhabituellement larges. Le Nasdaq progresse d’environ 1,8 %, porté par la technologie, tandis que le S&P 500 cède environ 0,6 % et que le Dow Jones recule de plus de 4 %. Le secteur financier a été le plus touché, en baisse de plus de 6 % sur le mois. Sur le troisième trimestre, le S&P 500 reste en hausse d’environ 2 %.

2 · LE MARCHÉ IMMOBILIER

La hausse des taux de crédit est arrivée

Après deux mois de barèmes reconduits, les banques ont répercuté la tension sur l’OAT. Les taux progressent d’environ 0,10 point sur toutes les durées et s’établissent à 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans.
Les meilleurs dossiers obtiennent 3,19 %, 3,25 % et 3,35 %. Plusieurs courtiers anticipent une poursuite du mouvement, avec des taux moyens qui pourraient atteindre 3,70 % à 4,00 % sur 20 ans d’ici la fin de l’année.
Si vous avez un projet de financement ou de renégociation, le calendrier redevient un paramètre important : un accord de principe obtenu rapidement sécurise le taux pour plusieurs semaines.

Les prix reculent, la négociation devient la règle

Les prix des logements anciens ont baissé de 1,0 % au deuxième trimestre et reculent de 0,8 % sur un an à fin juin. La baisse touche surtout les maisons (−1,3 % sur un an) alors que les appartements résistent (−0,1 %). Corrigée de l’inflation, l’érosion réelle est donc sensiblement plus marquée.

Côté activité, 49 % des notaires interrogés ont constaté un repli entre juin et août, et 56 % anticipent des volumes stables cet automne. Signe des temps : neuf acquisitions sur dix donnent désormais lieu à une négociation, avec une remise moyenne de 4,8 % au niveau national, contre 4,5 % un an plus tôt.
Concrètement : le rapport de force a basculé en faveur des acquéreurs, mais le coût du crédit augmente en parallèle. Pour un acheteur, la baisse de prix compense pour l’instant la hausse des taux, cet équilibre pourrait ne pas durer. Pour un vendeur, l’écart entre le prix espéré et le prix de marché est le principal frein à la vente.

3 · CE QUE CELA SIGNIFIE POUR VOTRE ÉPARGNE

• L’inflation à 3,4 % contre un Livret A à 1,70 %. L’écart est désormais considérable. Chaque tranche de 10 000 € laissée sur un livret perd environ 170 € de pouvoir d’achat par an. Conserver une épargne de précaution reste indispensable ; l’excédent mérite un arbitrage.
• C’est le moment d’examiner les solutions obligataires. Avec une OAT à 4,77 % et des rendements d’entreprises bien supérieurs, les fonds obligataires datés et les produits structurés offrent des perspectives inédites depuis quinze ans. Attention toutefois : des taux qui montent encore font baisser la valeur des obligations déjà en portefeuille, la sélection de l’échéance est déterminante.
• Les fonds en euros vont bénéficier de ce mouvement, mais avec un décalage. La revalorisation est progressive, le temps que les portefeuilles se renouvellent. Le millésime 2026, qui sera annoncé en début d’année prochaine, devrait confirmer la tendance à la hausse.
• Le risque de concentration « France » est redevenu très concret. Actions françaises en baisse de 4,4 %, dette d’État sous pression, immobilier en repli : trois poches qui ont reculé ensemble ce mois-ci. Beaucoup de patrimoines sont exposés aux trois simultanément. C’est le sujet à regarder en priorité.
• La diversification internationale a de nouveau fait la différence. Le Nasdaq a progressé quand le CAC reculait. Un portefeuille correctement réparti entre zones géographiques a traversé le mois bien plus sereinement.
• Une hausse des taux n’est pas un motif pour sortir des marchés. Les phases de resserrement monétaire sont historiquement suivies de périodes favorables pour les investisseurs patients. L’investissement progressif reste la meilleure réponse à la volatilité.

PARLONS-EN

Le contexte a sensiblement changé en trois mois : les taux montent, l’inflation est repartie et la prime de risque française s’est installée. Ces évolutions n’appellent pas de réaction précipitée, mais elles justifient de revoir la cohérence d’ensemble de votre patrimoine : répartition géographique, exposition au risque France, qualité de votre fonds en euros, opportunités obligataires et calendrier de vos projets immobiliers.
Pour faire le point sur ces sujets à la lumière de votre situation, n’hésitez pas à nous contacter afin de convenir d’un rendez-vous, au cabinet ou en visioconférence.