Mise en copropriété d’un immeuble : définition, démarches et obligations légales

Mettre un immeuble en copropriété est une étape essentielle lorsqu’un bâtiment doit être divisé en plusieurs lots privatifs et parties communes. Cette opération permet d’organiser la jouissance et la gestion de l’immeuble entre les différents copropriétaires.
Dans cet article, le Cabinet VAILLES, géomètre-expert, vous explique les fondements juridiques, les démarches pratiques et les conséquences d’une mise en copropriété.

I. Qu’est-ce qu’une mise en copropriété ?

A. Définition et finalité

La mise en copropriété consiste à diviser un immeuble en lots privatifs (appartements, bureaux, commerces) et parties communes (hall, escaliers, toiture, réseaux).
Cette organisation vise à garantir la jouissance individuelle des lots tout en assurant la gestion collective des espaces communs.

B. Cadre juridique

La copropriété est régie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967.
Elle peut concerner un immeuble neuf dès sa construction ou un immeuble existant transformé en copropriété.

C. Documents constitutifs

• État descriptif de division (EDD) : il décrit chaque lot, sa surface et ses quotes-parts dans les parties communes (article 18 de la loi de 1965).
• Règlement de copropriété : il définit les droits et obligations des copropriétaires, l’usage des parties communes et la répartition des charges.
• Syndicat et syndic : le syndicat regroupe les copropriétaires et le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété.

II. Comment réaliser une mise en copropriété ?

A. Quand la réaliser ?

• Construction neuve : la division en lots est prévue dès l’origine.
• Immeuble existant : la copropriété s’impose dès lors que le bien est vendu en plusieurs lots.
• Indivision : transformer une propriété indivise en copropriété facilite la gestion et la transmission.

B. Les étapes de la procédure

• Étude préalable : faisabilité technique, conformité urbanistique (obligation de création de pplace de parking imposé par le PLU par exemple)
• Etablissement des plans par le géomètre-expert
• Rédaction de l’Etat Descriptif de Division (EDD) et du règlement de copropriété par le géomètre-expert.
• Mise en place du syndicat et nomination du syndic.
• Publication de l’EDD et du règlement au Service de la publicité foncière.

C. Cas particuliers

Dans certaines situations, la division en volumes peut remplacer la copropriété classique, notamment pour des ensembles complexes (immeubles mixtes, centres commerciaux). L’article 28 de la loi de 1965 encadre cette possibilité.

III. Conséquences et enjeux d’une mise en copropriété

A. Conséquences juridiques et pratiques

Chaque copropriétaire détient un droit exclusif sur son lot et un droit indivis sur les parties communes.
Les charges sont réparties selon les quotes-parts définies dans l’EDD.
La vie de l’immeuble est organisée autour d’assemblées générales de copropriété, où les décisions sont prises selon des règles de majorité fixées par la loi.

B. Coûts et responsabilités

• Honoraires du géomètre-expert et du notaire.
• Frais de publication au Service de la publicité foncière.
• Charges futures liées à la gestion collective de l’immeuble.

C. Perspectives et évolutions

La numérisation et le BIM (Building Information Modeling) offrent de nouvelles solutions pour gérer les copropriétés, avec des plans 3D, une meilleure précision et une intégration des données techniques. Ces évolutions renforcent la sécurité juridique et technique des mises en copropriété.

FAQ – Mise en copropriété

Quand faut-il mettre un immeuble en copropriété ?
Dès qu’un immeuble est destiné à être divisé en plusieurs lots appartenant à différents propriétaires, la mise en copropriété est obligatoire. Le Cabinet VAILLES vous accompagne pour sécuriser cette démarche.

Qui établit l’état descriptif de division ?
L’EDD est établi par un géomètre-expert, garant de la précision des mesures et de la conformité juridique. Le Cabinet VAILLES réalise cet acte avec l’expérience de plus de 60 ans dans le domaine foncier.

Quel est le coût d’une mise en copropriété ?
Les frais varient selon la complexité de l’immeuble : honoraires de géomètre-expert, notaire, frais de publication. Un devis personnalisé peut être demandé auprès du Cabinet VAILLES.

Quelle différence entre indivision et copropriété ?
En indivision, plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien sans division en lots. En copropriété, chaque copropriétaire a un lot privatif et une part des parties communes, régis par un règlement.

Conclusion

La mise en copropriété est une étape indispensable pour organiser la gestion et la répartition des droits dans un immeuble partagé.
Elle repose sur des documents fondateurs (Plans, EDD et règlement de